Aug 04 25
Affittare la prima casa ai turisti: cosa sapere davvero
Molti proprietari considerano l’idea di trasformare la propria prima casa in una fonte di guadagno tramite affitti brevi. In teoria, si può farlo anche mantenendo le agevolazioni fiscali da “prima casa”, ma il percorso non è privo di insidie. In questo articolo esploriamo i passi principali e le regole essenziali per farlo in modo corretto, evitando problemi con il Fisco e i Comuni.
Conservare le agevolazioni prima casa e IMU: il punto da cui partire
Se hai acquistato con agevolazioni fiscali come “prima casa”, sanno che puoi continuare a godere di queste vantaggi anche affittandola, purché rispetti alcune condizioni. Innanzitutto, devi mantenere la residenza nel medesimo comune della proprietà – o trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto – per conservare detrazioni su imposte catastali, ipotecarie e di registro.
Un aspetto delicato riguarda l’esenzione IMU per la “dimora abituale”: se affitti tutta la casa senza riservarti una porzione, potresti perderla. Una soluzione è concedere solo una parte dell’immobile, mantenendo così una sezione come residenza personale.
Affitto breve vs locazione turistica: differenze sostanziali
Cosa cambia se affitti la prima casa per pochi giorni? Secondo l’articolo 4 del Dl 50/2017, l’affitto breve ha durata massima di 30 giorni annuali con lo stesso ospite, e rimane al di fuori dell’attività d’impresa. Può comprendere servizi base come biancheria e pulizie, ma non richiede SCIA o apertura P.IVA se l’attività è sporadica.
La locazione turistica, invece, prevede periodi tra 7 giorni e 6 mesi, con obbligo di SCIA se gestita per più di quattro unità o con carattere professionale.
Regime fiscale e registrazione: occhio ai numeri
Il regime fiscale è vantaggioso: con la cedolare secca al 21% paghi un’imposta sostitutiva sul canone. Ma dal 2024, solo sul primo immobile; per il secondo la cedolare sale al 26%. Inoltre, la registrazione automatica del contratto è richiesta se la durata è superiore a 30 giorni o se i soggiorni cumulativi con lo stesso ospite superano questo limite.
Adempimenti burocratici: SCIA, comunicazioni e sicurezza
Se intraprendi l’attività in forma professionale, diventa obbligatoria la SCIA al SUAP comunale, soprattutto se gestisci più di quattro immobili. Senza la SCIA, sono previste multe tra 2.000 e 10.000 €.
A livello nazionale, si è aggiunto dal 2024 il CIN (Codice Identificativo Nazionale), che dovrà essere esposto nell’annuncio e all’ingresso dell’abitazione. E rimane attivo l’obbligo di segnalazione degli ospiti tramite AlloggiatiWeb, nonché il rispetto delle norme di sicurezza (rilevatori di gas, estintori, ecc.).
Scelta della modalità di gestione: imprenditoriale o occasionale?
Se gestisci la casa saltuariamente e con meno di tre immobili nello stesso comune, non serve aprire P.IVA e puoi operare in forma non imprenditoriale. In questo caso, renda redditi da affitto (occasi o brevi), dichiarabili nel Quadro RL del Modello Unico, e puoi emettere una ricevuta semplice non fiscale.
Se invece il piano è più strutturato – magari apri un’attività di case vacanza con più unità – dovrai aprire partita IVA, iscriverti al Registro delle Imprese, presentare la SCIA, e operare secondo un regime fiscale d’impresa.
Un passo alla volta: consigli finali
- Verifica la residenza: mantienila nel comune della casa per mantenere agevolazioni prima casa e IMU.
- Decidi la durata e la frequenza: se saltuaria e breve, puoi restare in regime semplice; se più intensa, considera l’imprenditorialità.
- Stai al passo con le nuove normative: CIN, obbligo SCIA, sicurezza antincendio sono adempimenti recenti e di cui tenere conto.
- Consulta un professionista: ogni Regione può applicare norme diverse. Un commercialista o consulente ti aiuterà a navigare la burocrazia e ottimizzare la gestione.
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