Jul 07 25
Negli ultimi anni, affittare una casa per brevi periodi è diventata una pratica sempre più diffusa, sia tra i proprietari di immobili che vogliono valorizzare una seconda casa, sia tra chi cerca una fonte di reddito integrativa. Tuttavia, non tutti sanno che esistono differenze sostanziali tra locazione turistica e casa vacanze, soprattutto per quanto riguarda l’inquadramento fiscale, gli obblighi burocratici e la necessità – o meno – di aprire una partita IVA. In questo articolo cerchiamo di fare chiarezza, con un linguaggio semplice e concreto, utile per chi sta valutando di avviare un’attività nel settore degli affitti brevi.
La locazione turistica: attività occasionale, senza partita IVA
La locazione turistica è la forma più semplice per affittare un immobile a fini turistici. Non richiede particolari autorizzazioni e può essere gestita da chiunque, purché l’attività rimanga occasionale. È importante sapere che non è necessario offrire servizi aggiuntivi come colazione, pulizia quotidiana o reception: si tratta di un contratto di affitto puro, dove l’alloggio viene messo a disposizione arredato e dotato dei beni essenziali.
In genere, si parla di locazione turistica non imprenditoriale quando si affittano fino a due immobili, per periodi non superiori a 30 giorni per ciascun ospite. Questa formula permette di beneficiare della cedolare secca al 21%, evitando l’apertura della partita IVA. Tuttavia, anche se l’attività è occasionale, resta obbligatorio adempiere a determinati obblighi amministrativi, come la comunicazione degli ospiti alla Questura tramite il portale AlloggiatiWeb e, in alcune regioni, la trasmissione dei dati sul movimento turistico.
La casa vacanze: quando l’attività diventa strutturata
Diverso è il caso della casa vacanze, che può essere gestita in forma non imprenditoriale oppure imprenditoriale, a seconda dell’organizzazione dell’attività. In entrambi i casi, si tratta di un esercizio ricettivo, che prevede generalmente la fornitura di servizi aggiuntivi come la pulizia periodica, il cambio biancheria, e in alcuni casi anche servizi di accoglienza, transfer o assistenza durante il soggiorno.
Se l’attività è saltuaria, riguarda un numero limitato di immobili (in genere fino a due) e non viene svolta con continuità, è possibile inquadrarla come casa vacanze non imprenditoriale. In questo caso, non è richiesta la partita IVA, ma è comunque necessario presentare una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) al Comune, comunicare le presenze turistiche, e rispettare la normativa regionale.
Quando invece si gestiscono tre o più immobili, oppure l’attività assume caratteristiche di professionalità e continuità, è necessario aprire una partita IVA, iscriversi al Registro delle Imprese e rispettare tutti gli obblighi fiscali e amministrativi previsti per le attività ricettive imprenditoriali. Parliamo in questo caso di casa vacanze imprenditoriale, un vero e proprio lavoro a tempo pieno, che richiede una gestione strutturata, personale dedicato e spesso anche un software gestionale per tenere sotto controllo prenotazioni, pulizie, pagamenti e adempimenti burocratici.
Come orientarsi nella scelta
Capire se si rientra in una fattispecie o nell’altra è fondamentale per evitare sanzioni. Alcune regioni, infatti, prevedono multe elevate per chi svolge attività turistica senza le necessarie autorizzazioni. In linea generale, chi desidera affittare saltuariamente una seconda casa per brevi periodi può farlo in regime di locazione turistica, a condizione che rispetti i limiti previsti. Chi invece vuole gestire più immobili o fornire un servizio ricettivo completo deve considerare l’inquadramento imprenditoriale, con tutto ciò che comporta in termini di costi, adempimenti e responsabilità.
Conclusione
Sia la locazione turistica che la casa vacanze rappresentano ottime opportunità nel mercato degli affitti brevi, ma richiedono approcci diversi. La locazione turistica è indicata per chi cerca una gestione snella e occasionale, mentre la casa vacanze imprenditoriale si rivolge a chi vuole fare della ricettività turistica una vera e propria attività professionale.
Chi intende iniziare, fare un check con il proprio commercialista o un consulente del settore è sempre consigliato: le normative regionali possono variare, e un inquadramento errato può comportare conseguenze fiscali e sanzionatorie anche pesanti.
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