Jun 22 26
Uno degli errori più comuni per chi inizia a gestire un appartamento per affitti brevi è pensare che abbassare il prezzo significhi automaticamente ricevere più prenotazioni. In realtà, un prezzo troppo basso può trasmettere poca qualità, attirare ospiti meno affidabili e ridurre notevolmente la redditività dell’immobile.
Per questo motivo oggi si parla sempre più spesso di dynamic pricing, ovvero una gestione dinamica delle tariffe basata su domanda, stagione, eventi e andamento del mercato.
Cos’è il dynamic pricing negli affitti brevi?
Il dynamic pricing consiste nell’adattare il prezzo della casa vacanze in tempo reale, evitando di mantenere la stessa tariffa tutto l’anno.
A Genova e in Liguria, ad esempio, il valore di una notte può cambiare molto in base a:
- stagione estiva o invernale;
- ponti e festività;
- eventi, fiere e crociere;
- weekend;
- disponibilità degli appartamenti concorrenti;
- anticipo della prenotazione.
Un appartamento vicino al Porto Antico durante il Salone Nautico avrà una richiesta completamente diversa rispetto a un normale weekend di novembre.
Perché molti proprietari sbagliano prezzo
Chi inizia autonomamente tende spesso a:
- impostare un prezzo fisso tutto l’anno;
- copiare le tariffe degli altri annunci senza analizzarli;
- abbassare troppo i prezzi nei periodi vuoti;
- non considerare commissioni, tasse e costi di gestione.
Il risultato? Tante prenotazioni ma guadagni inferiori rispetto al reale potenziale dell’immobile.
Come trovare il giusto equilibrio
Una buona strategia tariffaria deve trovare equilibrio tra:
- occupazione;
- redditività;
- qualità degli ospiti;
- posizionamento dell’annuncio.
A volte è più conveniente ricevere meno prenotazioni ma con tariffe migliori e ospiti più selezionati.
Anche le fotografie, le recensioni, la qualità dell’arredamento e la posizione influenzano direttamente il prezzo che un ospite è disposto a pagare.
Gli strumenti che aiutano davvero
Oggi esistono software professionali che analizzano automaticamente:
- domanda del mercato;
- andamento delle prenotazioni;
- eventi locali;
- performance dell’annuncio;
- prezzi della concorrenza.
Tuttavia, i software da soli non bastano: serve esperienza nel leggere il mercato locale e capire quando conviene spingere sulle prenotazioni o mantenere tariffe più alte.
Gestire da soli o affidarsi a professionisti?
Molti proprietari scelgono inizialmente di gestire autonomamente il proprio appartamento per capire meglio il funzionamento degli affitti brevi. È una scelta comprensibile, ma spesso ci si rende conto rapidamente di quanto tempo e competenze richiedano pricing, assistenza ospiti, burocrazia e ottimizzazione degli annunci.
Per questo sempre più proprietari in Liguria scelgono di affiancarsi a realtà specializzate come iFlat Liguria, capaci di ottimizzare la redditività dell’immobile senza rinunciare alla qualità dell’accoglienza.
Un buon prezzo non è quello più basso: è quello che valorizza davvero il tuo appartamento.
