Jan 19 26
A Genova gli affitti brevi possono funzionare, ma solo in alcune situazioni precise.
Il problema è che molti proprietari valutano l’idea partendo da una domanda sbagliata: “quanto potrei chiedere a notte?”
La domanda giusta è un’altra: con questo appartamento, in questa zona, tolti tutti i costi, ha senso farlo?
Perché Genova non è una città turistica “facile” e l’affitto breve, qui, non è quasi mai una scelta automatica.
Genova: una città che funziona a “micro-mercati”
Genova non ha un unico mercato degli affitti brevi.
Ha micro-mercati molto diversi, che reagiscono in modo opposto allo stesso modello.
In modo molto concreto, oggi funzionano meglio:
- Centro storico e aree limitrofe ben collegate e realmente fruibili (non tutte allo stesso modo)
- Levante urbano (zone servite, vicine al mare ma anche ai collegamenti)
- aree prossime a ospedali, università e poli lavorativi
Funzionano molto meno, invece:
- zone difficili da raggiungere senza auto
- quartieri solo residenziali, senza una domanda temporanea reale
- aree dove il turismo è episodico e concentrato in poche settimane l’anno
Qui non è una questione di “bello o brutto”, ma di domanda reale.
Il tipo di appartamento fa più differenza della zona
A Genova, l’affitto breve funziona meglio su alcuni tagli specifici.
In generale:
- gli appartamenti da 6 posti letto in su hanno più margine
- le case troppo piccole, soprattutto se non centralissime, faticano
- gli immobili poco flessibili (spazi rigidi, arredi poco funzionali) soffrono molto i periodi di vuoto
Questo perché una parte importante della domanda genovese non è fatta solo da coppie in vacanza, ma da:
- famiglie per motivi sanitari
- piccoli gruppi di lavoro
- soggiorni medio-brevi non turistici
Un bilocale da 2 posti letto, in molte zone, rischia di reggere solo nei picchi e di restare vuoto troppo a lungo.
Il prezzo a notte da solo non basta (anzi, spesso inganna)
Uno degli errori più frequenti è guardare solo al prezzo a notte senza fare i conti a valle.
A Genova capita spesso che:
- il prezzo medio non sia altissimo
- ma i costi restino comunque fissi
Se a fronte di un prezzo a notte contenuto il proprietario deve sostenere:
- amministrazione condominiale
- IMU
- spese ordinarie
- manutenzione
- gestione
il risultato netto può diventare molto meno interessante di quanto sembri.
In questi casi, l’affitto breve può funzionare “operativamente”, ma non economicamente.
Quando l’affitto breve a Genova ha senso
Ha senso quando:
- l’immobile è in una zona che intercetta domanda tutto l’anno, non solo stagionale
- il taglio dell’appartamento consente flessibilità (famiglie, gruppi, soggiorni medi)
- il rapporto tra prezzo a notte e costi fissi lascia margine
- il proprietario accetta una gestione più attiva e variabile
In queste situazioni, l’affitto breve può essere una scelta coerente e sostenibile.
Quando invece conviene fermarsi prima
Conviene fermarsi e riflettere meglio quando:
- l’appartamento è piccolo e in zona poco richiesta
- i costi fissi sono elevati rispetto ai ricavi potenziali
- l’obiettivo è avere stabilità e prevedibilità
- si sta confrontando Genova con città che hanno dinamiche completamente diverse
In questi casi, una buona locazione tradizionale può essere una scelta più razionale.
Perché la valutazione va fatta prima (e non dopo)
A Genova l’affitto breve non è un “sì o no” astratto.
È una valutazione che va fatta immobile per immobile, tenendo insieme:
- zona
- tipologia
- costi
- obiettivi del proprietario
Ed è proprio qui che spesso serve un confronto competente: non per “spingere” una scelta, ma per capire se quella scelta ha davvero senso. Noi di iFlat Liguria siamo a disposizone per sciogliere i tuoi dubbi e consigliarti la meglio. Contattaci senza impegno!
